Odwrócona hipoteka, inaczej ERS lub equity release plan to usługa pozwalająca uzyskać dodatkowe pieniądze na czas emerytury. Kierowana jest tylko do ściśle określonej grupy klientów, przez co nie należy do najpopularniejszych produktów bankowych.
Odwrócona hipoteka – co to takiego?
Odwrócona hipoteka to usługa finansowa, w ramach której zamienia się nieruchomość mieszkaniową na gotówkę na potrzeby prywatnych świadczeń emerytalnych. Osoba korzystająca z takiego rozwiązania zachowuje prawo do dożywotniego korzystania z zamieszkiwanej nieruchomości, a jednocześnie zyskuje pieniądze na życie. Ma to zabezpieczać interesy ludzi starszych, umożliwiając im godne funkcjonowanie na emeryturze.
W Polsce ten produkt bankowy pojawił się dopiero w październiku 2014 roku, po przyjęciu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
Dwa modele odwróconej hipoteki
Istnieją dwa modele odwróconej hipoteki – model kredytowy nazywany właśnie odwróconym kredytem hipotecznym oraz model sprzedażowy – inaczej dożywotnie świadczenie pieniężne. W pierwszym z nich kredyt zabezpieczony jest hipoteką, którą bank spłaci ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości po śmierci kredytobiorcy. W drugim przenosi się prawo własności nieruchomości na bank, a on zapewnia dożywotnie użytkowanie mieszkania lub domu oraz możliwość wykorzystywania środków w wysokości odpowiadającej wartości nieruchomości. Traktowane jest to po prostu jako dodatkowe źródło dochodów.
Kto może z niej skorzystać?
Z odwróconej hipoteki może skorzystać każdy, ale produkt został stworzony dla osób po 62 roku życia. Nie ma znaczenia, czy jest się samotnym, czy pozostaje w związku małżeńskim. Bank uwzględnia jedynie wartość nieruchomości, która podlega transakcji. Kredytobiorca zobowiązuje się za to do dokonywania niezbędnych napraw, dbania o stan mieszkania lub domu oraz do regularnego opłacania rachunków – nieruchomości nie można zadłużyć ani celowo niszczyć.
Kredytobiorca ma możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania, a prawo własności lokalu przechodzi na bank po 12 miesiącach od śmierci klienta. Jeśli spadkobiercom zależy na mieszkaniu, mogą spłacić kredyt i tym samym zachować nieruchomość. Jeżeli zaś lokal pozostanie w rękach banku, a ten sprzeda go z korzyścią uzyskując nadpłatę, zwróci tę różnicę rodzinie zgodnie z dziedziczeniem. W drugą stronę – gdy bank wypłaci więcej niż uda mu się otrzymać ze sprzedaży nieruchomości, nie może sięgnąć po inne elementy majątku klienta ani jego spadkobierców.
Jak banki wypłacają pieniądze z tego typu kredytu?
W przypadku odwróconego kredytu banki wypłacają pieniądze w ratach, jednorazowo albo w ramach linii kredytowej. Wybór należy do kredytobiorcy, to on decyduje, jaka forma będzie dla niego najkorzystniejsza. Zazwyczaj klienci preferują podział gotówki na raty.
Zalety odwróconej hipoteki
Do zalet odwróconej hipoteki należą: możliwość zdobycia dodatkowych pieniędzy na życie, co ze względu na wysokość świadczeń emerytalnych i rentowych będzie bardzo korzystne; brak konieczności uzyskania zdolności kredytowej – to nieruchomość jest wystarczającym zabezpieczeniem kredytu; bank akceptuje posiadanie przez klienta wyłącznie jednego lokalu, ponieważ można w nim nadal mieszkać; możliwość zerwania umowy w dowolnej chwili – samo zerwanie jest zazwyczaj bezkosztowe, łączy się to jednak z koniecznością zwrotu pieniędzy i ewentualną spłatą już wydanej części. Warto wiedzieć, że wypłata gotówki z odwróconej hipoteki jest wolna od podatku. Dzięki temu nawet po uzyskaniu danej kwoty za mieszkanie nie straci się zasiłków czy innego rodzaju dopłat.
Wady odwróconej hipoteki
Wad odwróconej hipoteki jest niewiele, ale są one znaczące. Po pierwsze, po śmierci kredytobiorcy nieruchomość przechodzi w ręce banku. Oczywiście, jak wspomniano wcześniej, można ją wykupić, jednak pociąga to za sobą dodatkowe formalności. Po drugie, wysokość zobowiązania – wypłaty – będzie przeważnie równa maksymalnie połowie wartości nieruchomości. W ten sposób banki zabezpieczają się przed ewentualną utratą pieniędzy.
Ryzyko odwróconej hipoteki
Odwrócona hipoteka (ang. reverse mortgage) to forma finansowania, która umożliwia seniorom uzyskanie dodatkowych środków finansowych poprzez zastawienie nieruchomości. W przypadku odwróconej hipoteki to bank lub instytucja finansowa wypłaca właścicielowi nieruchomości określoną sumę pieniędzy, a w zamian otrzymuje prawo do zabezpieczenia się na tej nieruchomości.
Ryzyko odwróconej hipoteki polega na tym, że w przypadku dłuższego życia seniora lub innych okoliczności (na przykład spadku wartości nieruchomości) kwota wypłacona przez bank lub instytucję finansową może przekroczyć wartość nieruchomości. W takim przypadku spadkobiercy nie otrzymają po sprzedaży nieruchomości pozostałej kwoty po spłacie zobowiązania, co może wpłynąć na ich sytuację finansową.
Innym ryzykiem związanym z odwróconą hipoteką jest to, że długość spłaty zobowiązania może być dłuższa niż życie kredytobiorcy. W takiej sytuacji nieruchomość będzie musiała być sprzedana, a uzyskane środki przeznaczone na spłatę zobowiązania.
Warto więc dokładnie przemyśleć korzyści i ryzyka związane z odwróconą hipoteką przed podjęciem decyzji o jej zaciągnięciu. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie przeczytać jej warunki i porównać oferty różnych banków czy instytucji finansowych, aby wybrać najkorzystniejszą opcję.
Popularność odwróconej hipoteki w Polsce
Autor zestawienia tani kredyt hipoteczny na stronie rekinfinansow.pl – Szymon Ziemba, o odwróconych hipotekach wypowiedział się następująco:
Odwrócone hipoteki to wciąż bardzo niszowy produkt. Pamiętajmy, że pokolenie wyżu demograficznego za PRL miało zazwyczaj wiele dzieci, tak więc dzieci dziedziczą nieruchomości, starsze pokolenie jest także stosunkowo dobrze sytuowane, emerytury wcale nie są niskie w Polsce obecnie. Popularność odwróconych hipotek będzie rosła dynamicznie dopiero kiedy pokolenie millenialsów i najmłodsze pokolenie będzie w wieku emerytalnym. Prawdopodobnie wtedy emerytury będą bardzo niskie, a te pokolenia mają i będą mieć mało dzieci.